Czy wynajem kilkunastu mieszkań to wciąż najem prywatny? Przełomowe stanowisko sądów.

Wielu właścicieli nieruchomości zadaje sobie kluczowe pytanie: „Czy posiadając 10, 15 lub 20 mieszkań, muszę zarejestrować działalność gospodarczą?”. To nie tylko kwestia formalna, ale przede wszystkim finansowa. Wybór między najmem prywatnym (opodatkowanym ryczałtem 8,5% i 12,5%) a działalnością gospodarczą może oznaczać tysiące złotych różnicy w skali roku.

Przez lata organy podatkowe próbowały narzucać tezę, że duża liczba lokali automatycznie „spycha” właściciela w ramy działalności gospodarczej. Najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych staje jednak po stronie podatników.

Co mówi prawo i sądy? (Kluczowe wyroki)

Zgodnie z aktualną linią orzeczniczą, to podatnik decyduje, czy chce zarządzać majątkiem w ramach najmu prywatnego, czy struktury biznesowej. Sama skala (liczba mieszkań) nie jest czynnikiem decydującym.

  • Uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21): To absolutnie najważniejszy dokument w tej kwestii. Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził, że przychody z najmu są zaliczane do najmu prywatnego, chyba że nieruchomości stanowią składnik majątkowy związany z działalnością gospodarczą.
  • Wyrok NSA z dnia 1 grudnia 2022 r. (sygn. akt II FSK 1113/20): Sąd potwierdził, że nawet wynajem kilkunastu nieruchomości nie musi oznaczać prowadzenia firmy, jeśli właściciel nie podejmuje aktywnych działań o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym (np. brak biura, brak zatrudniania pracowników).
  • Wyrok NSA z dnia 22 października 2021 r. (sygn. akt II FSK 1140/21): Sąd uznał, że najemca ma prawo do racjonalnego zarządzania swoim majątkiem w celu osiągania zysku bez konieczności stawania się przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o PIT.

Kiedy najem pozostaje „prywatny”?

Aby móc bezpiecznie korzystać z ryczałtu przy dużym portfelu, należy pamiętać, że najem prywatny charakteryzuje się:

  1. Zarządzaniem majątkiem osobistym: Wykorzystywanie lokali kupionych z prywatnych środków (lub spadku) w celu lokaty kapitału.
  2. Brakiem profesjonalnej struktury: Brak zatrudniania personelu do obsługi najmu czy posiadania biura obsługi klienta.
  3. Okazjonalnością działań: Najem prywatny to „pasywne” czerpanie pożytków, a nie aktywny handel nieruchomościami (flipping).

Dlaczego warto powierzyć zarządzanie profesjonalistom?

Choć prawo pozwala na najem prywatny przy wielu mieszkaniach, fiskus wciąż bywa nieufny. Im większa skala, tym większa precyzja jest wymagana w dokumentacji i rozliczeniach.

Ważne: Przekazanie portfela mieszkań w profesjonalny zarząd firmie zewnętrznej jest jednym z argumentów potwierdzających, że właściciel traktuje najem jako formę pasywnego lokowania kapitału, a nie aktywne prowadzenie przedsiębiorstwa.

W Domena Nieruchomości Wigłasz sp. z o.o. od lat zabezpieczamy interesy właścicieli dużych portfeli mieszkań. Pomagamy nie tylko w znalezieniu rzetelnych najemców, ale przede wszystkim zapewniamy spokój operacyjny i wsparcie w bezpiecznym czerpaniu zysków.